中国房地产企业融资的特点和模式

　　由于房地产企业资金密集型的特点，房地产企业融资一直是房地产企业发展的瓶颈。2009年以来，刚刚摆脱资金紧缺阴影的中国房地产业，企业融资问题更是广受关注。无论是央行、银监会大力推进的“房地产投资信托基金”立法及试点，还是近期的“房企IPO”热潮，其背后的真义，实质都是对房地产企业融资及其模式的探讨。

　　基于此，本文从房地产企业融资的特点出发，重新解构房地产企业融资，在此基础之上，从法律规范层面，简单梳理中国目前的房地产企业融资模式。

　　一、中国房地产企业融资的特点

　　房地产企业融资的特点，与房地产企业本身的特点和经营对象是密不可分的。房地产企业以具有固定性和不可移动性的不动产为经营对象，决定了房地产企业必定需要投入大量的人力、物力、财力方能启动和正常运转，因此房地产企业具有资金密集性的特征，决定了房地产企业必然需要引进大量的融资；这也决定了房地产企业融资与不动产的价值和价格密切相关，使房企融资过程中房地产市场的状况和前景成为关键因素；此外，国家在房地产行业的调控政策，影响房地产行业的同时，也必将间接影响房企融资，更有房地产融资政策主要调控房地产融资，因此，房地产融资还具有受政策影响深远的特点。

　　因此，我们从房地产企业的特点出发，总结房地产融资具有以下三个方面的特点：融资资金量大、市场是关键因素以及受政策影响深远。

　　（一）房企融资资金量大

　　房地产企业thldl.org.cn是典型的资金密集型企业，其投资量巨大，决定了房地产企业融资最基本的特点就是融资的资金量大。

　　国家统计局月度数据显示，2009年1月至10月，城镇固定资产投资累计150709.76亿元，其中，房地产开发企业完成投资28439.73亿元，占城镇固定资产投资的18.87%。可见，房地产开发企业的投资资金量的绝对值非常之大。

　　国务院《关于调整固定资产投资项目资本金比例通知》（国发〔2009〕27号）规定“保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。”也就是说，房地产企业的自有资金最低比例要求为20%—30%，最高70%—80%否资金可以来自于各种途径的融资。

　　事实上也的确如此，“国家统计局月度形势报告显示，1-8月，房地产开发企业本年资金来源33689亿元，同比增长34.2%。其中，……企业自筹资金11045亿元……”房地产开发企业自有资金占资金来源的32.79%，其余67%以上的资金约为人民币22644亿元来自于融资，可见房地产融资资金量之大。