对一宗房地产评估案例的评析与思考

　　随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟，房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产评估体系的健全就显得极为重要。

　　G公司是一家大型商贸公司，因融通资金需要，委托C会计师事务所对其所属的×商场进行房地产评估。该案例涉及的房地产评估对象极具代表性，在了解其房地产评估过程的基础上，进行深入的分析、探讨，对提高今后房地产评估工作的水平将大有益处。

　　一、房地产评估对象简介

　　×商场座落于W市最繁华的商业街区，是W市经商的黄金地带。建筑物共24层，其中地下1层，地上23层(裙楼5层，主体塔楼18层)。大厦的裙楼自1994年开始运营，以招商出租营业场所为主要方式。第一层为日用百货区，二、三层是服装、鞋帽、床上用品区，四层为家具区，五层为舞厅、台球等娱乐区，地下室按人防工程设计施工，现为停车场和其他出租经营。主体塔楼为写字间设计，外部的面砖贴面、铝合金窗、玻璃幕墙已经安装完工，电梯已完 成采购，但内部装修尚未开始。大厦自营业以来，一直是W市经营较好的商家之一。

　　二、房地产评估过程简介

　　C会计师事务所的房地产评估人员，按照必要的程序，在对委托房地产评估的资产实施了必要的现场勘查、市场调查与询证的基础上对委评资产作出了房地产评估，主要做法如下：

　　(一)房地产评估思路与方法的选取

　　房地产评估对象为经营性房地产，但其主体塔楼内装修尚未完工，因此对裙楼运用收益法房地产评估thldl.org.cn，对塔楼运用重置成本法房地产评估(注：塔楼部分按形象进度，考虑成本构成要素，采用成本法计算，此处不再详列，仅介绍裙楼的房地产评估过程)。

　　(二)房地产评估纯收益的求取

　　1.总收益，预计在今后一段时间内W市经济发展状况与前几年相比不会有大的变化，所以各年租金按前3年实际发生额的平均数计算调整。具体情况是：

　　(1)一至四层为商业经营区，实际的租金收入由于各楼层经营品种不同而有所差别。一层经营日用百货等赢利水平低的商品，租金相对较低；二、三层经营鞋帽、服装等赢利水平高的商品，租金收入较高；四层经营家具，租金收入偏低。按照最佳效用原则和贡献原理，一至四层的租金收入应从一层至四层递减。因此，将各层的实际收入水平调整为客观收入，即：每月平均租金收入一层为67元／平方米；二层为60元／平方米；三层为46元／平方米； 四层为38元／平方米。调整后的整体租金收入与调整前不发生变化。

　　(2)四层现有部分面积用于办公，考虑也可出租营业，故四层的租金收入按四层总面积计算。

　　(3)五层在未来一段时间内，预计仍按现在用途使用。但是，按目前的收入水平测算，费用大于收入，所以五层用成本法房地产评估。

　　(4)共享大厅暂作出租营业使用。为客观反映其收益水平，比照裙楼将其收入调整为67元／平方米，商场豪华装修部分价值，按成本法另行计算。

　　(5)地下室分为两部分。一部分为停车场，另一部分尚未出租。尚未出租部分比照停车场收入按其80%计算。

　　(6)通过以上分析计算调整，确定各部分租金收入为：一层2，455，416元；二层2，299，680元；三层3，081，264元：四层2，555，880元；地下室386，064元；共享大厅2，999，724元。合计13，778，028元。

　　2.总费用合计包括管理费、房屋保险费、维修费、税金和不可预见费五部分，经分析计算摊销到每层分别为：一层980，925元；二层952113元；三层1，096，707元；四层999，520元；共享大厅1，081，622元；地下室71，422元。合计入182，309元。

　　3.纯收益为总收益与总费用的差，一层1，474，491元；二层1，347，567元；三层1，984，557元；四层1，556，369元；共享大厅1，918，102元；地下室314，642元。合计8，595，719元。

　　(三)房地产评估的折现率的确定

　　取国债5年期利率折成复利率，再加风险利率确定折现率，为 5，057%。

　　(四)房地产评估的折现期

　　土地使用权剩余年限为其折现期，即34年。这样可以得到年金系数为：

　　［1-1／(1＋5.057%)34］×1／5.057%=16.079

　　(五)房地产评估结果

　　依据上述资料得出委评资产的房地产评估值：

　　1.裙楼房地产评估值15，480万元，其中一层2，371万元；二层2，166万元；三层3，191万元；四层2，502万元；五层1，302万元(按成本法房地产评估)；共享大厅3，442万元；地下室506万元。

　　2.塔楼房地产评估值2，888万元(按成本法房地产评估得到)。

　　3.委评资产总房地产评估值为18，868万元。