浅析房地产评估机构的行业风险

　　随着房地产市场的蓬勃发展，房地产中介服务行业也应运而生。在房地产交易过程中，如何保障国家和各交易主体的权益、如何预测房地产交易行为、投资行为的经济收益等等总是，都要求房地产评估行业为社会提供专业技术、专业政策的服务。近年来，房地产评估机构发展迅速。这既反映了市场对房地产评估服务的需求程度，同时说明在行业发展初期所表现的盲目性和投机性。如一些人认为，“房地产评估”是“无本的买卖”，投资少，效益高，而且从现在的市场状况看，好象也没什么风险。所以趋者甚多。笔者却不这样认为，故对此现象作一浅析。

　　一、房地产评估机构执业者的风险

　　作为一名国家注册房地产估价师、国家注册资产评估师或者土地估价师、均需通过严格的考试，要求掌握社会、经济和建筑多领域的专业知识同时具备丰富的执业经验和执业年限。当每一名立志从事评估行业的人，取得注册执业资格时，他将同时面临巨大的考验和执业风险。我们每一个评估人员都必须为自己所得出的结论担负相应的法律责任。

　　评估行业是一种理论和实际紧密结合的行业。由于评估对象的多样性和个案性，每一项评估工作都很少雷同。这种特殊的工作，一方面要求评估者有丰富的行业工作经验，另一方面要求评估者具备坚实的宏观经济和房地产相关理论基础。在当前科技信息高速发展的时代，知识更新速度加快，每一名评估人员必须时刻更新自己的知识结构。如何客观地、全面地认识评估对象，如何确定自己科学性、客观性、公正性的评估结论，学会在工作中不断总结经验，进一步丰富和加深对市场的认识，提高个人专业水平和职业道德修养。

　　二、房地产评估机构的经营管理风险

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条“国家实行房地产价格评估制度”，为了贯彻这一法律规定，北京市国土资源和房屋管理局制订了相应的规章和办法，对评估单位进行资质条件认定。建设部和国土资源部每年对评估机构进行技术规范的检查。作为一家评估公司，和其他各行各业一样面临着企业经营管理的风险。

　　目前北京房地产市场上存在着大大小小的评估公司61家，改制前有142家。如何在激烈的市场竞争中取得一席之地，如何取得一定的市场占有率，都是企业经营者所关注的问题。评估人员针对各种不同类型的评估对象、委托方的种种评估目的，应该采用不同的评估方法，从而提供公正、科学的价格依据。由于评估人员技术良莠不齐，甚至有些人缺乏应有的职业道德，无法保证评估结果的真实性、科学性，更有甚者，严重偏离事实。目前评估市场上，不正当竞争的现象尤其严重。不少评估机构为了争取客户，不惜减低评估收费，给取高额的回报，无条件满足客户的种种要求，这种“恶性竞争”的循环，使房地产评估机构thldl.org.cn面临的经营风险加大，对评估人员的管理风险加大。往往少数评估机构的不良行为，造成了整个社会无法对房地产评估行业产生正确的认识。

　　三、委托评估方给房地产评估机构带来的风险

　　由于房地产市场的蓬勃发展，带动了房地产评估的发展，评估目的趋于多元化，一级土地出让、房地产抵押贷款、房地产出资入股、企业资产清查、污染扰民企业搬迁评估、危改小区拆迁评估等等。随着市场经济的发展，越来越多的企业和经营者意识到房地产的巨大市场价值，认为这是企业得以发展和生存的“聚宝盆”和“摇钱树”，为了这种经济目的，他们更加重视评估报告的价格依据。当评估公司暂时无法达到委托方的要求，需要委托方提供进一步和更详细的资料。少数委托方会采用弄虚作假的方法，提供不真实的报表、数字、财务信息，这些直接会影响评估结果的真实性、可靠性，同时也是评估机构所面临的一种潜在的、不容忽视的风险。尽管每一份评估报告都强调评估资料由委托方提供，委托方承诺其真实性，评估结论是在此基础上出具的，作为评估公司不承担这部分相应的法律责任。这是评估机构一种保护自身的手段。

　　作为房地产评估机构是否应该检验其评估资料的真实、合法，也一直是专家、学者争论的话题。有不少专家认为，评估机构作为一种公证机关，应该对其评估资料进行检验，起码保证重要信息的可靠，如果这一点都无法保证，评估机构所出具的评估报告将失去应有的参考和依据，更谈不上公正。评估机构、具有执业资格的评估人员在其所出具的评估报告上签字、盖章，表明了评估报告和信息资料经过了审查和验证，增加了评估报告的证明力和可信程度。从法律的角度来说，既然每一评估机构、每一个评估人员以专业机构、专业人士的形象来加强评估报告的信赖程度，那么需要其为这种信赖程度负责。可以判断，每签署一份评估报告，就如同埋下一颗随时引爆的炸弹，这其中隐藏着巨大行业风险。因此，评估机构要对委托方提供的资料进行审慎的检查，从而降低行业风险。

　　作为专业性极强的房地产评估机构，最大的风险就是估价结果严重偏离客观事实，伤及企业的资质和商业信誉。可以说，公正性和专业胜任能力是评估机构的生生存基础。种种的行业风险，如何有效规避和防范，是评估行业应该思考的问题。笔者认为：①加强对房地产评估行业的统一管理，促进评估行业的良性循环和发展。在政府的监督管理下，由行业管理部门制定有关房地产评估的法律、法规，制定行业统一的评估准则，规范评估程序，完善执业资格制度。②作为技术密集型企业，最大的资本是人才。评估机构应加强对从事评估的专业人员进行前期教育、后续教育。目前在大学中设置资产评估课程还不是很普遍，专门的研究生教育刚刚起步。面对理论研究落后于实践的现象，使我们的评估业发展后劲不足。同时，评估行业的一个显着特点：评估结果受评估人员主观影响较大，这样就对评估人员的执业水平、职业素质要求很高。通过加强对评估人员的业务水平和素质教育，保证评估业的健康发展。③加强对委托评估方的企业情况作出严格、仔细的审查、验证，对不符合评估规范的事项，应当坚持自己的保留意见，由于该事项直接影响评估机构的责任和风险，所以我们要对此加以重视。