二手房交易评估有何标准

　　“我真是想不明白，为何我购买的房子的成交价与评估价只相差了2万，我同事购买的房子却相差了8万元。”最近，兰溪市民胡赛娟购买了一套二手房，对二手房交易评估标准产生了疑问。

　　胡赛娟购买的这套二手房位于市区振兴路，面积为96平方米，房屋的成交价为37万元，最近，正在办理二手房的过户手续。评估公司给出了一个35万元的评估价，让她很有想法。

　　原来，前不久，她的同事也购买了一套总价为60万元的二手房，不过，评估公司只给出了52万元的评估价。而据她了解，二手房交易评估价与过户手续的税费有直接关系，估价越低所交的金额就越少。她认为，她的房子的评估价过高了，让她在税费的缴纳上有些“吃亏”。

　　那么，二手房交易评估的标准具体是怎么样的？记者就这一问题采访了兰溪市行政服务中心财政局、建设局房管处窗口及相关的评估公司。记者了解到，目前，兰溪有资质承办二手房交易评估的公司有2家，分别是浙江恒基房地产资产评估有限公司兰溪分公司和兰溪市大成房地产估价师事务所。

　　据财政局窗口工作人员介绍，根据浙农税字(2007)12号关于《实行房屋交易最低计税价格管理办法的通知》，为了切实加强房地产交易环节税收征管，堵塞因申报价格偏低造成的征管漏洞，提高工作效率和方便纳税人，体现“公平、公开、公正”的原则，从2007年开始，兰溪对云山、兰江、上华等三个街道范围内国有土地上的住宅、写字楼及营业房过户交易实行最低计税价格核定管理。根据房屋的地段、楼层、结构、采光、建成年份等各项指数综合核定最低计税价格。对于此范围以外的商住楼、厂房、写字楼等未列入最低计税价格核定范理的，则由以上2家评估公司进行评估。

　　记者在采访中了解到，二手房交易thldl.org.cn过户时，涉及到各项税费的收取，收费的价格并非是买卖双方的成交价，而是由符合资质的评估机构出具的评估价格。过户时先将评估价上报给财政及房管部门，再由相关交易窗口确定该房产的评估价是否合理。一般来说，交易价格与同地段、同时间段、同类房屋成交价格进行比对，相差不大就可以。但如果买卖双方提交的合同评估价格严重偏低，则需要重新评估。

　　财政局窗口工作人员告诉记者，计税核定价格其实并不是交税的唯一标准，为避免有的业主为少交税而出现申报成交价低于实际成交价或评估价的情况，根据浙农税字(2007)12号文件第三条规定，在房屋申报成交价与最低计税价格不一致时，按照属高原则计税。以胡赛娟为例，她申报成交价格仅为28万元，最终应按核定的最低计税价格33.9万征税。而对于一部分办理银行贷款的购房户，如申报的成交价高于计税核定价，则按自行申报价征税。

　　恒基评估公司的工作人员告诉记者，评估机构在评估时，主要根据房产的地段、市场行情、建成年份、装修等内容确定评估价格。因此，也会出现上下浮动的情况。