关于房地产评估公司风险管理探析

　　进入２１世纪，人均生活水平的提高，城市的急剧扩张，人口流动幅度的加大。都使得房地产交易市场越发的火爆。房地产评估也随之蓬勃发展。

　　房地产评估是科学、艺术和经验的结合，它不仅依赖于科学严谨的估价理论与方法，还必须依赖于估价人员的经验，这导致房地产评估工作过程中必然存在一些不易控制的因素和环节。与此同时，评估人员和评估公司时常面临着各种物质利益的诱惑与社会关系的影响，如果道德观念稍微动摇，评估结果便会失之千里。这就很容易出现因评估结果的失真，导致评估人员和房地产评估公司遭受法律起诉，从而带来对其声誉的损害和经济上的损失等。因此，房地产评估公司的风险管理显得尤其重要。

　　一、房地产评估风险的涵义

　　要了解房地产评估的风险，先从“风险”的定义入手来看。AH威雷特认为“风险是关天不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现。”武井勋认为“风险是在特定环境中和特定期间内自然存在的导致经济损失的变化。”还有的专家认为“风险是实际结果与预测结果相背离从而产生损失的一种不确定性。”

　　虽然专家们都有自己的见解，但可以看出风险的基本含义是损失的不确定性。不确定性又可以分为客观的不确定性和主观的不确定性。客观的不确定性是实际结果与预期结果的偏差，当程度较小时可看作误差，它可以使用统计学工具加以度量；主观的不确定性是个人对客观风险的评估，它同个人的知识、经验、精神、道德水平和心理状态有关，不同的人面临相同的客观风险会有不同的主观不确定性。在评估实际工作中道德方面对评估行为的约束显得尤为重要。因此，对于房地产评估风险可以这样定义：由于评估人员和房地产评估公司在房地产评估活动中违反国家法律、法规或者因为客观因素的影响导致评估结果失真，造成评估结果使用者权益受到影响，从而给房地产评估公司和评估人员带来的法律责任及经济、声誉等方面的损失的客观可能性或者说不确定性。
　　二、当前房地产评估风险的形成原因及分析

　　(一)评估人员的技术风险

　　房地产价格评估是的技术要求很高的工作，从对房地产估价师执业的要求可以看到，评估方法具有科学的严密性和经验的差别性，评估人员必须技术和经验两者兼备，达到科学与经验的完美结合才能使评估工作顺利完成。目前，评估人员运用的基本估价方法是市场法、成本法和收益法，无论采用哪一种方法，都需要详实的基础资料来支撑。因此，是否掌握丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。在实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等。这使得评估人员在运用房地产价格预期的技术上存在着一定的不确定性。此外，估价报告的叙述不完善或不完整也会给房地产评估公司和评估人员带来意想不到的后果。再者就是有些估价师虽然通过资格考试，然而缺乏实际估价经验，在参数选择和方法运用上存在这样那样的漏洞，也会产生一定的估价风险。

　　(二)房地产评估市场的不规范性

　　从1994年房地产估价师协会成立算起，我国房地产评估行业的成立发展不过十几年，还处于行业发展的初期阶段。特别在1999年“脱钩改制”以前，政府有关职能部门在创造了各种评估专业服务需求的同时，又纷纷成立本部门下属的房地产评估公司。房地产评估公司的成立如此之易，反映了房地产土地评估行业的进入门槛很低；而部门的保护，使各种执业资格证又形成了同一行业中不同产品(即不同的专业服务)之间的进入障碍，房地产评估师、土地评估师、资产评估师分别受不同部门领导，执业范围重叠。这些都分割了房地产评估市场，直接造成评估公司“小、散、乱”的现状，而众多中小房地产评估公司的激烈竞争又使自身的讨价还价能力不足，出现恶性的低价竞争。不少评估机构为了争取客户，不惜减低评估收费，给取高额的回报，无条件满足客户的种种要求，这种“恶性竞争”的循环，使评估机构面临的经营风险加大，对评估人员的管理风险加大。因此，引起评估风险的另一个主要原因是房地产评估市场的不规范性。

　　(三)房地产评估风险的其它原因

　　由于房地产估价中涉及到多方利益，如在抵押贷款中涉及到银行、借款人、担保人等各方利益；在投资目的中涉及到全部投资人和未来的债权人以及政府的利益，因此当房地产估价结果与市场价值有较大偏差时，委托方往往要追究估价公司的责任。而实际上有些原因并非估价公司的责任，如距估价时点的日期较远，房地产市场已发生较大变化；委托方在运用估价报告时，只运用报告的一部分；委托方误把评估价格作为现实价格，而实际上评估价格只做参考；委托人要求估价公司在提供评估报告时签订保证协议，确保房地产估价结果在实现时接近市场价值，这些因素在无形中增加了房地产评估公司的风险。

　　三、对房地产评估公司风险管理的几点思考

　　(一)加强评估质量控制管理

　　评估质量控制管理是指评估机构为了确保每一宗评估项目的正确进行，防止评估风险而建立并实施的控制政策和程序的总称。评估质量控制管理是房地产评估公司各项管理的核心。建立和完善此项管理制度，有助于防止因评估人员业务水平问题而造成的评估错误，有助于防止因评估过程中未能保持独立、公正而造成的评估失败。