北京市二手房市场存在的问题及对策分析

　　北京市二手房发展的现状

　　房地产业是国民经济中的重要组成部分。由于其产业关联度大，与建筑业、建材业、机械工业、装修业、金融业、居民服务业等众多产业都有很密切的关系，因此它的活跃能够极大地带动其他产业部门的繁荣，拉动总体经济的增长。随着住房制度改革的不断深化，北京市的住房市场快速发展，房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。以下从几个方面对北京市二手房市场的发展现状进行分析：

　　1.1北京市二手房发展的规模

　　目前，随着商品房价格的上涨，越来越多的人因为买不起新房，或者是新房大多是在郊区，而二手房大多在市中心，北京市二手房受到越来越多的关注，从而致使二手房的规模越来越大，很多原本打算买新房的人，也把目光放到了二手房上来了。最近几年，北京市二手房市场发展较快，但从总体上看，北京市二手房市场的发展仍明显滞后于一手房市场的发展，二手房市场总体发展水平低下。从北京市各个区域市场来看，除少数地段比较好的区域，二手房交易在整个房地产交易中所占比重偏低。北京市2010年二手房交易价格继去年下半年以来持续上涨。根据《中国经济景气月报》，2010年1-5月，住宅和非住宅价格同比增长分别上涨15.2%和4.3%。私有住房价格同比增长12.6%，比1-3月上涨2.3%。国家新政出台后，二手房上涨幅度有所下降，但仍然保持稳中有升的状态，涨幅比3月低0.3个百分点。目前变化最大的体现在二手房市场thldl.org.cn的销售结构上。

　　1.2北京市二手房市场的需求现状

　　1.2.1北京市二手房市场的需求规模

　　调查发现，2010年成交最活跃的竟然是40-60平方米的小户型物业。相比去年而言，市场出现了越买越小的“倒发展”迹象。二手房市场购买水平史无前例地呈现出低位运行的状态。北京市中原地产数据统计显示：二手房市场小房占据主流的成交格局是在2009年第2季度开始形成的，其中2009年5月之后，80平方米以内的物业一度占据总成交量80%以上份额，而总价在140万以内的二手房更是占到总成交量7成的比例。看来，新政一出台即开始对市场需求结构起了作用。据了解，部分中低价小户型的购买者转向二手房市场，选择面积适中的二手房，这使得普通住宅“受宠”。另一方面，改变了以往一些买方在购置房产时希望一步到位的想法。加上原本就占据了相当份额的初级购房者，这样一来，小户型、低总价的物业自然成为需求方的“众矢之的”。预计，本论文出自无忧论文网提供，如果您需代写论文，这一类别物业在一个长期阶段内仍将延续其主流需求房产的地位。

　　2010年国家的新政策出台，就能看出来二手房的需求状况。4月20日-28日比照4月11-19日（即二套房新政策已全面执行，经适房未现集中过户的时间段）。成交集：价格高低排序，价格最高部分选取前10%为最高成交价集；反之为最低成交价集；成交价极差：最高成交价集与最低成交价集之间所差比例。各户型抗跌情况：二手房市场中小户型最抗跌，中户型影响最大。

　　北京市各面积档位二手房2010年4月20-28日环比抗跌情况

　　抗跌指标90平米90-120平米120-140平米140平米以上

　　成交量-32%-46%-25%-27%

　　最高成交价集-1%-4%-2%-3%

　　最低成交价集-3%-6%-4%-4%

　　成交价极差2%10%5%4%

　　据“链家地产”统计数据分析：4月20-28日二手房成交量环比下降36%，其中90-20平米二手房成交降幅相对最高，到46%左右。此外，最高成交价和最低成交价以及成交价格变动都为最大。北京市“链家地产”市场分析师张月认为，二套房政策对改善性需求影响最大，而改善型需求普遍需求中型户型，因此，在此轮政策中，中户型抗跌性最差。由此可以看出，中小户型的需求量是非常大的。

　　1.2.2北京市二手房市场的买房群体

　　随着经济的发展和观念的更新，买房用户的结构发生了很大变化，2006年以来，受新房价格持续飙升的影响，北京二手房的价格也在超高位上持续运行。这样的价格态势导致二手房购买人群产生了结构性变化。专家分析，未来北京市二手房市场的买方顾客基本形态，将呈现出下述重要的发展趋势：35岁以下的年轻群体与外埠来京发展的中产阶层，上升为二手住宅市场的新主导群体。2009年以前，二手住宅的买方顾客群体，主要由40岁以上、家庭收入处于中下层水平的人群构成。但是，进入2010年以来，35岁以下的年轻群体与外埠来京发展的中产阶层，上升为二手住宅市场的新主导群体。据近两年二手住宅展会的统计显示，35岁以下的年轻群体的购房量占总交易量的40%以上。2010年，外埠来京发展的中产阶层的购房量约占二手住宅总交易量的30%。另据北京市建委相关统计数据显示，2010年以来，在二级普通商品住宅市场，40岁以下的年轻购房群体达到了70%。与此相对应，未来35岁以下的年轻群体与外埠来京发展的中产阶层，上升为二手住宅买方顾客的新主导群体。

　　1.2.3北京市二手房市场的买方需求动机

　　买方顾客群体的买房动机主要分为6类：第一类：拆迁产生的住房需求；第二类：改善现有居住条件；第三类：方便家庭成员的工作或就学；第四类：新生家庭的独立生活需要；第五类：城市移民的居住需要；第六类：执行新的置业投资计划。其中，第一、二类动机是二手住宅稳定的基础购买力量。第三、四、五类动机正在迅速上升为新的主导购买力量。第六类动机受住宅投资平抑政策的影响，将渐呈下降趋势。因此，从总体态势考量，在未来几年间，买房动机不会出现结构性改变，但结构比例会有大幅调整。由于受到实际居住需求动机的上升支持，北京二手住宅的买方群体规模将会进一步增长。