香港物业管理模式的特点及启示

　　某业内资深人士不久前萌发了办一个“南方物业特色旅游”的想法。的确，南方物业，尤其是上海、深圳，是北京大大小小几乎每一个开发商都要上的必修课。而南方物业的做法，在很大程度上都是借鉴，甚至可以说是照搬了香港的做法。从设计到销售，再到物业管理模式。不久前，笔者恰巧参加了一个香港物业管理考察团。15天的时间虽然不长，但已对香港高水平的物业管理模式有了感受。

　　比起深圳1994年、北京1996年，香港已有40年的物业管理，绝对可称得历史悠久。香港人的努力加上积极吸收外国的先进经验，使得香港的物业管理发展日趋成熟和完善，目前已形成一整套的管理体制和机制。

　　香港的物业也有“公”“私”之分

　　香港的住宅房屋按所有权性质可分为三类一是公营房屋，即由政府投资建设，出售或出租给中低收入家庭的房屋，这类房屋由香港房屋署直接负责管理，这一点和我们大陆的直管公房的物业管理模式thldl.org.cn一样；二是公私合营的房屋；三是私营房屋。后两类房屋产权一般属私人所有，业主或业主委员会委托专业的物业管理公司对物业及物业区域内的共同事务进行管理，提供服务。

　　靠业主立案法团业主委员会居民互助委员会业主的权力得以维护

　　由于业主委员会在物业管理中处于权力中心地位，香港有关法律对业主委员会的成立和运作亦有详细的规定。目前，香港的业主委员会有三种组织方式

　　业主立案法团权力最大

　　业主立案法团是根据香港《建筑物业管理条例》代表全体业主物业管理权益而成立的法人社团。它能够独立行使民事权利，承担民事义务，有单独的诉讼权利，代表全体业主管理公共地方，有权选聘或解聘物业管理公司，相当于北京的物业管理委员会。小区或大厦具备以下条件之一者，可以成立业主立案法团：

　　1.5%以上业权要求召开业主大会；

　　2.30%以上业权的业主向民政事务局申请；

　　3.20%业权的业主向土地审裁处申请。

　　业主委员会成立广泛

　　它是依据大厦公契而成立的非法人组织，没有起诉权，代表全体业主与物业公司沟通，监督物业公司的日常活动，对管理服务提出批评和建议。

　　居民互助委员会———香港的居委会

　　它是由民政事务专员以及大厦的业主和租户共同组成的非法人组织，没有独立的诉讼权，主要职责是促进住户的相互沟通，在一定程度上监督物业管理工作，可以对物业管理工作提出意见。

　　在以上三种组织中，由于业主立案法团成立条件较高，而且是法人组织，权力很大，对负责人的专业水平要求较高，所以全香港成立业主立案法团的大厦不多；广泛成立的是业主委员会，而居民互助委员会相当于我们的居民委员会，强调的是社区互助事务。

　　物业公司：买房必须见“东家”

　　在香港，物业管理公司只需经工商登记就可以承揽业务，香港政府还没有对管理公司采取发牌制度(类似我们大陆的资质证书)。因此，物业管理企业在香港数量非常多。

　　物业公司的权力来源于大厦公契或物业管理委托合同。在香港，发展商卖房时，必须起草制定大厦公契，并报政府登记备案。公契中如有不平等嫌疑，政府可以拒绝备案。香港政府是1964年开始推行大厦公契制度的，公契的主要内容包括：物业的公共部位(全体业主共有的地方)，物业管理企业、业主的权利和义务，业主委员会的成立和运作办法。物业管理费用标准及收取办法，违约责任的处理。发展商出售物业时必须向购房人出示经备案的公契，购房人在签订物业买卖合同时，应书面承诺遵守公契。购房人的书面承诺构成物业买卖合同的必要附件。

　　业主转让或出租物业时，也必须保证受让人或承租人书面承诺遵守公契。

　　大厦公契制度的推行，大大减少了前期的物业管理纠纷，保障了购房者合法权益。

　　委员会成立后，业主立案法团可以通过招标选聘物业管理公司。