北京通州房地产交易均价连续两月上涨

　　为北京房地产市场的风向标，通州楼市正出现以价换量后的微妙转折。

　　一份北京的数据显示，伴随着通州楼市成交的回暖，其房地产交易均价也出现了明显的止跌态势。今年3月，通州普通住宅房地产交易均价为15747元/平方米，4月则微涨至15875元/平方米。截至5月上半月，房地产交易均价更是回涨至16728元/平方米。

　　这是自去年以来通州楼市首度出现明显的止跌态势。

　　不过，通州房价数据止跌的背后，是几个老项目后期的价格上调以及个别项目特价房优惠的取消。与统计数据的明显止跌相比，目前通州楼市的主流仍是以价换量。

　　“目前，对通州区域止跌的判断仍为时尚早。更为准确的表述是，前期降价幅度比较大的项目在换取市场成交量后，试探性地进行价格回涨。”亚豪机构市场表示，但伴随着开发商以价换量策略的持续实施，市场价格的底部已经开始显现。

　　试探性涨价

　　根据北京市住建委自去年下半年以来的统计数据显示，与2011年6月至今年年初通州区域市场价格一路下跌、成交量涨跌互现的胶着不同，2012年3月至4月，通州楼市成交量单月均突破700套，且占全市成交量的11%，两个月销售金额总计超过24亿元，成为本轮调控以来的最高值，并且是通州时隔一年后，单月成交金额首度回归10亿级阵营。

　　随着成交量的回升，通州楼市的价格也在发生变化。

　　在通州新城区域，目前有十余家在售项目分布在运河两岸以及周边区域，包括京贸国际城、K2百合湾、新华联运河湾等热点成交项目。

　　作为5月份通州区域首家重回房地产交易均价20000元/平方米的项目，新华联运河湾被视为此轮通州的领涨典型。

　　在新华联运河湾售楼处，该项目在5月份推出了3号楼观河楼王房源，新房源的开盘均价比前一期产品每平方米涨了两三千元。

　　不过，销售人员表示，在推出新楼王房源的同时，该项目前几期的剩余房源也在销售，房地产交易均价thldl.org.cn仍为18000元/平方米，起价16500元/平方米。

　　对于涨价质疑，该销售人员表示，新推出的房源紧挨着运河，是整个楼盘中位置最好的一栋楼。作为老项目后期，由于产品不同，定价当然也就不同，“这不算涨价”。

　　“起价13400元/平方米的房源一推出就卖完了，现在在售户型最低价格14600元/平方米，但也没剩几套了。”京贸国际城的销售人员表示。

　　该项目最高时曾卖到26000元/平方米，去年一度跌至13000元/平方米左右。在最近几家机构的统计数据中，其也被指为价格上涨的典型。

　　这是由于该项目新推出的特价房源比前期活动优惠缩水造成的。据悉，该项目曾在4月份推出5号楼部分大两居和小三居的特价房，起价13400元/平方米，均价14600元/平方米，总价110万元起/套。目前这批特价房已经基本销售殆尽。现在该项目新的特价房较前期优惠力度减小，其中3号楼特价房位于9层以下，面积为87~94平方米，均价15800元/平方米；4号楼特价房源主推92平方米，10~20层房源均价17000元/平方米；20~34层均价18000元/平方米，顶层均价16500元/平方米。

　　而与京贸国际城一桥之隔的东亚逸品阁，虽然对外的最新报价是均价13100元/平方米，但同时仍有115平方米三居特价房销售，特价房均价12400元/平方米。

　　显然，价格明显回涨的项目多是老项目后期，或是新产品优惠力度减小。

　　但在业内人士看来，这并不能成为判定通州止跌的依据。郭毅表示，这只是前期降价幅度比较大的项目在换取市场成交量后，对楼市进行试探性回涨。

　　市场的成交量也验证了这一点。近期，几乎所有涨价的项目都出现了成交量的环比下降。以曾勇夺去年下半年通州楼市销冠的K2·百合湾为例，自4月份该项目售价每平方米上涨千元以后，其成交量已出现6成以上的下滑。

　　对此，链家地产市场研究部认为，对于部分热销项目来说，这种价格上调的策略可以说是开发商的试探性涨价，如果成交量下滑严重，涨价项目未来也许还会在压力下回调价格。

　　以价换量仍为主流

　　实际上，目前市场上新一轮涨价的楼盘并不止于通州。

　　北京中原市场研究部统计数据显示，在4月份，北京销售超过30套的项目合计有50个，总签约套数为3318套，占剔除保障房总签约6201套的53.5%。一些前期通过降价取得较好业绩的房地产项目，也纷纷开始了试探性的涨价。近半项目都出现了不同幅度的提价，其中均价出现较明显上涨的项目接近10个。

　　在微涨项目的从分布上看，朝阳区涨价项目最多达到9个，大兴区则达7盘，通州、昌平分列三、四位。

　　“虽然房地产交易均价逐渐平稳，有的项目甚至回涨，但是通州实际销售价格远低于统计数据。”对此，北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，从该区域热销的几个项目看，K2·百合湾赠送的面积较多，富力金禧花园为精装修。实际折合的均价大约在每平方米1.3万至1.4万元。以这个价位看来，通州大部分项目还是在走以价所换量的路线。

　　尽管如此，但市场价格的底部似乎已经逐步显现。